Sobre a legitimação passiva na ação de cobrança de despesas condominiais

Reza o artigo 4o da Lei 4.591/64, com a redação da Lei 7.182, de 27.3.84: "A alienação de cada unidade, a transferência de direitos pertinentes à sua aquisição e a constituição de direitos reais sobre ela independerão do consentimento dos condôminos. Parágrafo único. A alienação ou transferência dos direitos de que trata este artigo dependerá de prova de quitação das obrigações do alienante para com o respectivo condomínio".

Pergunta-se: ocorrendo venda, não obstante a existência de débitos condominiais do alienante, é nula a alienação? Não sendo nula: permanece a responsabilidade do apelante? Podem as contribuições condominiais ser cobradas do adquirente, por se tratar de obrigação propter rem? Alienante e adquirente tornam-se solidariamente responsáveis pelos débitos condominiais?

Eis aí questões de direito material que, por isso mesmo, dizem respeito ao mérito da demanda. Dizer se alguém deve ou não deve, se responde ou não por determinado débito, nada tem a ver com as condições da ação, categoria que mais tem servido para criar do que para resolver problemas processuais.

A solidariedade foi afirmada pelo TRF da 4a Região (4a Turma, Apelação 1998.04.01.088199-5-RS, Antônio Albino Ramos de Oliveira, relator, j. 15.8.2000. Revista dos Tribunais, São Paulo (784): 445-8, fev/2001), mas o 2o Tribunal de Alçada Civil de São Paulo simplesmente indeferiu a inicial de ação proposta cumulativamente contra o alienante e o adquirente. Impregnado das más lições de Liebman, exigiu que o autor optasse por mover a ação contra um ou contra o outro. Como ele insistisse em mover a ação contra ambos, indeferiu a inicial (1a Câmara, Apelação 607.041-00/6, Vieira de Moraes, relator, j. 12.9.2000. Revista dos Tribunais, São Paulo (784): 295-7, fev/2001). Em vez de proferir decisão de mérito, optando por uma das quatro soluções possíveis, o Tribunal extinguiu o processo sem decidir coisa alguma, com força de coisa julgada.

Boa teoria é a que ajuda a solucionar problemas práticos. A de Liebman apenas tem servido para atrapalhar juízes e advogados.

TESHEINER, José Maria Rosa. Sobre a legitimação passiva na ação de cobrança de despesas condominiais. Revista Páginas de Direito, Porto Alegre, ano 1, nº 32, 15 de abril de 2001. Disponível em: https://www.paginasdedireito.com.br/artigos/162-artigos-abr-2001/4807-sobre-a-legitimacao-passiva-na-acao-de-cobranca-de-despesas-condominiais

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Categoria: Artigos Abr 2001

ISSN 1981-1578

Editores: 

José Maria Tesheiner

(Prof. Dir. Proc. Civil PUC-RS Aposentado)

Mariângela Guerreiro Milhoranza da Rocha

Advogada e Professora Universitária

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